Sinds de aankondiging van de vernieuwde verkoopsvoorwaarden voor openbare verkopen via Biddit is het mogelijk dat een deel van de ‘erelonen en kosten’ bij de toewijs aan de koper gefactureerd worden. Zie e-notariaat voor meer info. 

Om hieraan tegemoet te komen, stellen wij het model ‘Factuur Biddit forfait koper’ voor (code: BIDDITFK). Het laat toe om een factuur op te maken uit het verschil tussen de ‘forfait’ die de koper betaald en de berekende registratierechten.

LET OP: Momenteel zal je zelf nog de berekening voor registratie handmatig moeten voorzien. Zoals in eerdere berichtgeving wachten wij nog steeds op antwoorden van Vlabel & FodFin.

Het nieuwe model brengt enkele nieuwigheden met zich mee. Lees aandachtig volgende handleiding.

Nieuwe parameters

Om het aantal mogelijke lijnen in de verschillende blokjes van het aktekostenblad te beperken zijn er een aantal nieuwe ‘type’ parameters toegevoegd:

- Registratie percentage: deze parameter vervangt verschillende keuzes qua percentages in de roze blokjes voor registratie. Via de dropdown kies je welk registratierecht van toepassing is. Let op: de standaardwaarde van de parameter is 0%, je dient dus een percentage in te vullen om tot een juiste berekening te komen, om deze reden hebben deze parameter als bovenste geplaatst om het belang ervan te benadrukken. Hou rekening met de boodschap eerder vermeld dat registratie momenteel nog niet berekend wordt, toch wil je parameter al invullen voor de forfait van de koper te bepalen.

- Administratieve kosten: Je kiest hier de administratieve kosten die van toepassing zijn voor de toewijs Biddit aan de verkoper (akbmodel BIDDIT). Ook hier kan je via een dropdown de juiste keuze maken. Let op: sinds 2023 heeft deze kost zijn invloed in de berekening van registratie en de forfait die de koper moet betalen. De standaardwaarde staat hier op 750.

- Bis barema 0=Neen 1=Ja: Als het Bis barema van toepassing duid je hier 1 aan. Let op: sinds 2023 heeft deze kost zijn invloed in de berekening van registratie en de forfait die de koper moet betalen. De standaardwaarde staat hier op 0.

Let op: de parameter ‘Abattement 0=Neen 1=Ja’ is qua omschrijving vervangen door ‘Vermindering registratie 0=Neen 1=Ja’. Het heeft nog steeds dezelfde invulling in de berekening.

Aktekostenblad

Hieronder zie je een voorbeeld van een aktekostenblad BIDDITFK, een aktekostenblad bestemd voor facturatie van het aandeel ‘Erelonen en kosten’ op naam van de koper.

Om tot dit resultaat te komen, hebben we volgende parameters ingevuld:

In de grijze blok ‘Forfait koper’ bovenaan het aktekostenblad vinden we de forfait terug die koper dient te betalen op de geboden verkoopprijs (hier 200.000 EUR) en het toegepaste percentage voor registratie (hier 12%). Het percentage dat een koper op dergelijk prijs en registratie dient te betalen is 14,25%. Het is een grijs blokje dus dat wil zeggen dat dit niet geboekt wordt, maar toch is het belangrijk dat hier de juiste waarde staat zoniet zal de werking van het aktekostenblad niet correct verlopen, zie verder. Let op: Er is mogelijks een korting op deze forfait indien barema K bis of de administratieve kosten van 550 EUR van toepassing zijn. 

Vervolgens dienen we van deze forfait de geprovisioneerde registratie af te trekken (dit gebeurt automatisch), in ons voorbeeld 24.000 EUR in roze blok Registratie VLABEL. De restwaarde is de ‘Erelonen en kosten’ inclusief BTW. In de groene blok ‘Erelonen en kosten’ onderaan het aktekostenblad is het bedrag voor BTW hiervan reeds aftrokken om pas bij facturatie door te rekenen aan de cliënt. Zo zie je ook dat het totaal van het aktekostenblad (gele veld rechtsonderaan) overkomt met het blokje ‘Forfait koper’.

Ter verduidelijking: de lijn ‘Registratie %’ in de federale blok registratie houdt de huidige ‘complexe’ berekening in met het verschil tussen bedongen en wettelijke kosten bovenop het basisbedrag. In de blok VLABEL is de lijn ‘Registratie %’ de nieuwe ‘eenvoudige’ berekening, de lijn ‘Registratie % (>1,5% lasten)’ is dezelfde complexe als hierboven die VLABEL toepast als de lasten groter zijn dan 1,5% van het basisbedrag. Deze lijnen bevatten tot op heden nog geen formules.

Specifieke vermelding op factuur

Op factuur dient de specifieke vermelding te staan dat de koper deelneemt in de kosten. Dit gebeurt automatisch maar enkel in het geval van een aktekostenblad BIDDITFK. Dit ziet er als volgt uit:

Aanpassing aktekostenblad verkoper (model BIDDIT)

Ook in het model BIDDIT, het aktekostenblad voor de verkoper, is er een nieuwigheid. De gelijknamige blok ‘Erelonen en kosten koper’ is er toegevoegd net onder de ‘gewone’ blok voor erelonen.

Als je een factuur aan de koper uitreikt, zal je in deze blok handmatig het tegengestelde bedrag willen overnemen van aktekostenblad BIDDITFK van de koper. Je mag dit deel van de erelonen (en kosten) immers niet dubbel factureren.

 

Voetnoot

Een belangrijke voetnoot bij de toevoeging van het nieuwe akteberekeningsmodel BIDDITFK. Tot eind 2023 bestaat er een verkooprecht van 5% en 6% in Vlaanderen en Wallonië, vanaf 2024 houden deze percentages op met bestaan in Vlaanderen.

In beide gewesten is er echter ook een mogelijke 'korting' van toepassing op deze percentages. In Vlaanderen onder de vorm van een rechtenvermindering, in Wallonië als abattement. Een berekeningswijze die verschillend is en technisch niet in éénzelfde formule kan ingebouwd worden.

Omdat de 5% en 6% verkooprecht in Vlaanderen toch ophoudt te bestaan eind dit jaar hebben we geopteerd de mogelijk respectievelijke rechtenvermindering van 4800 EUR en 5600 EUR uit de formule te halen zodat deze de berekening van het Waalse abattement niet in de weg staat.

Conclusie: Ben je in de uitzonderlijke situatie dat een particuliere koper via Biddit een factuur wil en kan genieten van het Vlaamse verkooprecht van 5% of 6% met rechtenvermindering? Dan zal je handmatig de respectievelijke korting van 4800 EUR of 5600 EUR willen aftrekken voor de lijn 'Forfait koper' in de grijze blok en voor de gekozen lijn in de blok 'Registratie VLABEL'.

Opmerking: de rechtenvermindering van 960 EUR en 2800 EUR bij 1% en 3% als Vlaams verkooprecht wordt wel correct uitgerekend indien van toepassing.